辽宁三利房地产实业有限公司与沈阳市万利惠经贸公司开发房地产合同财产权属纠纷案

　　辽宁省沈阳市中级人民法院

　　民事判决书

　　[2008]沈民(2)房终字第2 1 0号

　　上诉人(原审第三人)：张文清，男，1 9 5 0年9月6日出生，汉族，退休干部。住址：沈阳市苏家屯区解放街商场里六组1 8号：

　　委托代理人：张军贵、王旭伟，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。

　　被上诉人(原审原告)：刘克明，男，1 9 6 6年3月2 9日出生，汉族，辽宁成基房地产开发有限公司经理。住址：沈阳市铁西区北滑翔路10-5 21号。

　　委托代理人：刘政伟，辽宁卓政律师事务所律师。

　　原审被告：辽宁三利房地产实业有限公司。住所地：沈阳市和平区哈尔滨路5 8号。

　　法定代表人：郑杨，该公司董事长。

　　委托代理人：王雷，男，1 9 7 5年3月3日出生，汉族，该公司法律顾问。住址：沈阳市和平区砂山街7 0号3 2 2。

　　原审第三人：沈阳市万利惠经贸公司。住所地：沈阳市和平区中华路1 0 5巷4号。

　　法定代表人：马华强，该公司经理。

　　委托代理人：曹玉红，女，1 9 8 0年3月1 1日出生，汉族，该公司职员。住址：沈阳市东陵区文翠路9 4号。

　　上诉人张文清与被上诉人刘克明，原审被告辽宁三利房地产实业有限公司(以下简称三利公司)、原审第三人沈阳市万利惠经贸公司(以下简称万利惠公司)因合作开发房地产合同财产权属纠纷一案，前由沈阳市和平区人民法院于2 0 06年9月1 1日作出(2005)和民房初字第8 1 1号民事判决，宣判后，张文清不服，向本院提起上诉，本院受理后，于2 0 06年1 2月7日作出(2006)沈民(2)房终字第9 7 1号民事裁定，以原审法院程序违法，事实不清为由，撤销( 2005)和民房初字第8 1 1号民事判决，发回原审法院重审。和平区人民法院重审后，于2 0 0 7年11月15日作出( 2007)和民房初重字第1 2号民事判决：宣判后，张文清不服，于2 0 07年1 2月5日再次向本院提起上诉，和平区人民法院于2 0 08年1月9日将该案报送至本院，本院于同年1写16日受理后，依法组成由本院审判员董菁担任审判长、弋理审判员李方晨主审、审判员马岩参加评议的合议庭，于2 0 08年1月31日开庭公开审理了本案，上诉人张文清的委托代理人张军贵，被上诉人刘克明及委托代理人刘政伟，原审被告三利公司的委托代理人王雷，原审第三人万利惠公司的委托代理人曹玉红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院审理查明：诉争房屋位于沈阳市和平区河北街5 5号甲1、甲2、甲3，用途为门市房，建筑面积184. 75平方米。

　　2 0 0 4年5月2 1日，刘克明与三利公司就诉争房屋签订《商品房买卖合同》，该合同加盖的是三利公司商品房销售专用章，三利公司向刘克明出具了专用收款收据，并注明购房款为647,5 0 0元。

　　2 0 0 5年3月2 3日，三利公司就诉争房屋又与张文清签订《商品房买卖合同》，合同约定价款为739,0 0 0元。该合同于当日在房产部门备案：三利公司于次日向张文清出具了辽宁省商品房销售(结算)统一发票及商品房准住通知单。刘克明、三利公司因此酿或纠纷，并诉至法院。

　　原审法院另查明：2 0 01年2月9日，三利公司(甲方)与万利惠公司(乙方)签订《房地产联合开发合同》，约定甲方同意在第一棚户区改造建设工作的2 8号楼，总建筑面积5 32 3平方米，由乙方投资开发承建，乙方按建筑面积每平方米1，080元川总计574.8万元支付给甲方作为联建费用……其中第七条约定，甲乙双方共同建楼，甲方负责办理各种销售手续，甲方负责组建商品房销售处，无偿提供沙盘、广告及印刷的宣传资料，甲乙双方各自设独立帐户，售楼款入各自账号。其中第十条还约定，甲方考虑到乙方的要求，同意在2 2号与2 3号楼之间的西侧为乙方提供长1 6米，宽1 2米的位置，由乙方建筑一个两层单体小楼，并无偿借给甲方作为售楼处，为期一年。其中第十三条还约定，甲方必须保证第一期施工中由乙方投资建筑的由乙方独立承建，甲乙方均不得向第三方转让，否则造成一切后果自己承担。2 0 0 3年，万利惠公司在该位置建筑两幢一层门市房，即沈阳市和平区河北街5 3号甲1、甲2、甲3(诉争房屋)及5 5号甲1、甲2、甲3。2 0 02年1 1月1 2日，经沈阳市和平区地名办批准，该诉争房屋启用新设门牌号。

　　原审法院又查明：刘克明提供证人马华强、林瑶、朱永俊的当庭证言，证明万利惠公司系由刘克明个人投资组建;刘克明提供证人肖庆华的当庭证言，证明诉争房屋系由刘克明个人投资建设。

　　原审法院再查明：三利公司当庭出示其于2 0 05年3月2 3日与沈阳市金鼎典当有限责任公司签订的《借款协议》一份，自认其虽与张文清签订了<商品房买卖合同》，但双方并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是因借贷产生的以诉争房屋抵押借款的关系。张文清就此未向法庭提供有效证据予以反驳，同时就诉争房屋如何向三利公司支付价款情况亦未向法庭提供有效证据予以佐证。

　　2 0 05年1 2月2日，刘克明诉至原审法院，请求法院判令：1、确认三利公司与张文清签订的《商品房买卖合同》无效：2、确认座落于“三利和平湾家园”河北街5 5号甲1、甲2、甲3房屋归其所有;3、请求法院判令三利公司协助其办理房屋权属证书，其费用白三利公司承担;4、诉讼费用由三利公司、张文清和万利惠公司承担。

　　原审法院认为，三利公司与万利惠公司签订的《房地产联合开发合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故对该合同的效力予以确认。该合同已明确约定诉争房屋由万利惠公司承建，三利公司仅负责办理各种销售手续，无权处分该诉争房屋。因万利惠公司系由刘克明个人投资组建，故刘克明对该诉争房屋享有所有权，从刘克明与三利公司签订的诉争房屋《商品房买卖合同》的事实上可以认定三利公司对刘克明享有诉争房屋的所有权属于明知和认可，而刘克明与三利公司签订《商品房买卖合同》的目的仅在于办理该诉争房屋产权登记手续，并非实际买卖关系。且，三利公司在庭审中已自认其虽与张文清签订了《商品房买卖合同》，但双方并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是因借贷产生的以该诉争房屋抵押借款的关系。

　　故三利公司就该诉争房屋又与张文清签订《商品房买卖合同》对刘克明构成侵权，该行为无效，刘克明作为所有权人有权追回该诉争房屋。而张文清就此未向法庭提供有效证据予以反驳，同时就诉争房屋如何向三利公司支付价款情况亦未向法庭提供有效证据予以佐证，应承担其举证不能的法律后果。关于三利公司抗辩该诉争房屋所在位置与其和万利惠公司签订的房地产联合开发合同约定的位置不一致的问题，从证人肖庆华的当庭证言、三利公司实际取得该诉争房屋新设门牌号的时间并结合三利公司向刘克明出具的专用收款收据所载明的房屋所在位置分析，该诉争房屋所在位置即应为在三利公司与万利惠公司签订的房地产联合开发合同所约定的万利惠公司可以建筑门市房的位置，而就此三利公司未向法庭提供有效证据予以佐证，应承担其举证不能的法律后果。故对刘克明合理部分的诉讼请求，予以支持。关于刘克明在第三项诉讼请求中要求三利公司承担其办理该诉争房屋权属证书费用的诉讼请求，因双方未就此进行明确约定，故对刘克明的该部分诉讼请求，不予支持。综上，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条之规定，原审法院判决：1、确认三利公司与张文清签订的《商品房买卖合同》

　　无效;2、确认位于沈阳市河北街5 5号(三利和平湾家园)甲1、甲2、甲3房屋归刘克明所有;3、三利公司于本判决生效后十日内协助刘克明办理房屋所有权证;4、驳回刘克明其他诉讼请求。

　　一审案件受理费1 1，4 8 5元，保全费3，7 5 7元，二审案件受理费1 1，4 8 5元，由三利公司承担。

　　宣判后，张文清不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人刘克明的诉讼请求，并由被上诉人刘克明承担本案一、二审的诉讼费用。主要理由是：1、一审判决认定被上诉人刘克明具有诉讼主体资格错误。被上诉人刘克明足依据《房地产联合开发合同》提起诉讼的，而该合同的主体是三利公司和万利惠公司，根据《公司法》的有关规定，股东和公司法人是二种不同的法律主体，股东不能代替公司的法人资格，且万利惠公司的股东是马华强、朱永俊和林瑶，并非是被上诉人刘克明，刘克明也未举证证明其曾向万利惠公司投入了资金。故一审法院认定刘克明具有诉讼主体资格错误;2、一审法院认定三利公司与张文清签订的《商品房买卖合同》无效错误。三利公司取得了诉争商品房的预售许可证，即是法律上的房屋所有权人，故有权对外进行销售;上诉人与三利公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，上诉人按约定支付了购房款并经房产局登记备案，且上诉人已合法占有了诉争房屋，故该合同应合法有效;3、庭审中上诉人已向法庭说明了支付价款的经过，并就《商品房买卖合同》的履行提供了充分的证据，而且也依据相关法律规定到房产局登记备案，至于未办理产权证的过错也不在上诉人，而是因三利公司的过错才没有办理产权证;4、一审法院认定“三利公司与张文清双方并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是因借贷产生的以诉争房屋抵押借款的关系”属事实认定错误。上诉人就购房行为已向法院提供了经房产局登记备案的《商品房买卖合同》等证据，至于沈阳市金鼎典当有限责任公司与三利公司签订的借款协议与上诉人无关。5、上诉人的购房行为是善意的，法律应保护善意第三人的合法权益。

　　被上诉人刘克明辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要理由是：1、万利惠公司真正的投资人是答辩人本人，且诉争房屋亦系答辩人个人投资建设的，故本案诉争房屋应归答辩人所有，答辩人具有诉讼主体资格;2、《房地产联合开发合同》明确约定诉争房屋是由答辩人个人投资建设的，应归答辩人个人所有，故任何人处分该房产必须经答辩人同意或许可，否则其行为无效。张文清与三利公司之间虽然形式上是买卖关系，但实际上是借贷或担保关系，因此张文清与三利公司签订的《商品房买卖合同》并不是真正的意思表示，其合同应为无效。

　　原审被告三利公司辩称：1、刘克明的诉讼主体不适格;2、争议房屋应为三利公司所有。

　　原审第三人万利惠公司辩称：同意一审判决。主要理由是：

　　答辩人实际上是由刘克明个人投资组建的，本案诉争房屋实际上也是刘克明个人投资与三利公司联建的，答辩人并没有出资，答辩人公司股东同意将本案诉争房屋归刘克明所有。

　　本院查明事实与原审法院查明事实一致。

　　二审期间本院另查明，2 0 0 5年3月2 3日，三利公司(甲方)与沈阳市金鼎典当有限责任公司(乙方)签订《借款协议》主要约定“甲、乙双方就借款人民币玖拾万元一事，达成协议……甲方以三利和平湾2套网点作抵押，分别为河北街55号甲1、甲2、甲3门市( 184. 75 IIl2);河北街5 3号甲1、甲2、甲3门市(152. 54m2)，以上两套房屋面积合计为337. 29m2，销售价格为4 0 0 0元/m2，合计总款人民币1 349 160. 00元整;甲方出具乙方所抵房源的购房发票、购房备案合同……所抵房源准住通知单。待甲方借款还清后，乙方将上述相关手续还给甲方……”。2 0 0 5年3月2 4日，沈阳市金鼎典当有限责任公司出具《收条》，载明：“今收到辽宁三利房地产实业有限公司在借款协议书中所要求提供的手续材料全部收到：……2、购房备案合同两本;……9、准住通知单两张”。

　　上述事实，有《房地产联合开发合同>、建设工程规划许可证通知书、施工图纸、建设用地规划许可证、《商品房买卖合同》、专用收款收据、企业法人章程、欠条、交通银行进帐单、特种转帐传票、交通银行转帐支票、证人马华强、朱永俊、林瑶、肖庆华的证言、《借款协议》、商品房准住通知单、辽宁省商品房销售(结算)统一发票、商品房预售许可证、和平区新设门牌号申报表等证据及各方当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。

　　本院认为，刘克明与三利公司签订的《商品房买卖合同》及三利公司与万利惠公司签订的《房地产联合开发合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，故合法有效。依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　关于被上诉人刘克明是否具有诉讼主体资格的问题。本院认为，因三利公司与万利惠公司签订的《房地产联合开发合同》中明确约定了“甲方同意在2 2号与2 3号楼之间的西侧为乙方提供长1 6米，宽1 2米的位置，由乙方建筑一个两层单体小楼，并无偿借给甲方作为售楼处”，故诉争房屋按约定属于万利惠公司所有;另，因万利惠公司的三名股东马华强、林瑶、朱永俊均出庭陈述万利惠公司系由刘克明个人投资组建，故刘克明就诉争房屋 有权提起本案诉讼。

　　关于三利公司与张文清是否存在真实的商品房买卖合同关系问题。本院认为，虽然三利公司与张文清签订了《商品房买卖合同》并出具了辽宁省商品房销售(结算)统一发票，但该合同的一方当事人三利公司自认其与张文清之间并非是真实的房屋买卖合同关系，而是抵押借款合同关系，且三利公司在与张文清签订的《商品房买卖合同》的同一天即2 0 05年3月2 3日又与案外人沈阳市金鼎典当有限责任公司就诉争房屋签订了《借款协议》，约定三利公司以三利和平湾河北街5 5号甲1、甲2、甲3门市和河北街5 3号甲l、甲2、甲3门市(即本案诉争房屋)作抵押向案外人沈阳市金鼎典当有限责任公司借款人民币玖拾万元。次日，沈阳市金鼎典当有限责任公司出具的《收条》中载明“今收到辽宁三利房地产实业有限公司在借款协议书中所要求提供的手续材料全部收到：……2、购房备案合同两本;……9、准住通知单两张”，根据《房地产联合开发合同》的约定，因三利公司并非是诉争房屋的所有权人，故其就诉争房屋所进行的处分行为侵害了房屋所有权人的合法权益。因此，对于张文清提出的其与三利公司之间的商品房买卖合同关系合法有效的主张，本院不予支持;另，关于张文清主张的其已按约定支付购房款的问题，因其无有效证据证明其已支付购房款的事实，故本院不予采信。

　　因诉争房屋根据三利公司与万利惠公司签订的《房地产联合开发合同》的约定属于万利惠公司所有，而万利惠公司的三名股东马华强、林瑶、朱永俊又出庭陈述万利惠公司系由刘克明个人投资组建，故诉争房屋应归刘克明所有。

　　综上，上诉人张文清的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1 1，4 8 5元，按原审判决执行。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长 董 菁

　　审 判 员 马 岩

　　代理审判员 李方晨

　　二00八年二月十四日

　　书 记 员 高书林

　　本案判决所依据的相关法律

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。